HOIDAMME 25 vuoden KOKEMUKSELLA

*AVIOEROT, OSITUKSET

*PERUNKIRJOITUKSET

*TESTAMENTTIASIAT

*PESÄNSELVITYKSET

*RIKOSASIAT

*KIINTEISTÖKAUPPARIIDAT
'*YHTIÖ PERUSTAMISET

SOITA JA KYSY LISÄÄ

040 3686984

LAHTI, HELSINKI, KOTKA

varatuomari HANNU MÄKILÄ

oikeusavustaja@gmail.com

Mariankatu 8 A 9 15111 LAHTI

lAKIMIES LAHTI KOTKA HELSNKI LAPPEENRANTA

Oikeudesta avustajaan

KKO tuore päätös oikeudesta avustajaan ja ilmoituksesta, ettei tarvitse avustajaa on mielenkiintoinen.

Vastaajan ilmoituksen ei katsottu riittäneen, eikä esitutkinta-aineistoon voitu siten vedota oikeudenkäynnissä.

KKO:2016:76

Oikeudenkäyntimenettely - Todistelu - Hyödyntämiskielto Oikeus avustajaan - Rikosasian vastaaja - Esitutkinta Itsekriminointisuoja

Diaarinumero: R2015/529 Taltionumero: 2261 Antopäivä: 02.11.2016

A oli pidätettynä, kun häntä kuulusteltiin epäiltynä tuhotyöstä ja murhan yrityksestä. A:lla, joka oli aikaisemmin tuomittu alentuneesti syyntakeisena tehdyistä rikoksista, ei ollut kuulusteluissa avustajaa. A:lle oli kuulustelujen aluksi kerrottu, mistä häntä epäillään ja kuinka vakavasta rikoksesta on kysymys. Hänelle oli kerrottu myös mahdollisuudesta avustajan käyttöön sekä oikeudesta olla myötävaikuttamatta rikosepäilyn selvittämiseen. A oli, kerrottuaan ymmärtäneensä ohjeet ja saaneensa riittävästi harkita avustajan käyttämistä, ilmoittanut, ettei hän tarvitse kuulusteluun avustajaa.
A tuomittiin hovioikeudessa alentuneesti syyntakeisena tehdyistä tuhotyöstä ja murhan yrityksestä. Syyksilukeminen perustui osaksi A:n esitutkinnassa antamiin lausumiin, joihin syyttäjä oli hovioikeudessa vedonnut.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, ettei A ollut luopunut oikeudestaan avustajaan Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen käytännössä edellytetyllä tavoin oikeuksistaan tietoisena ja ettei A:n esitutkinnassa antamia lausumia saanut käyttää näyttönä A:ta vastaan. Ks. KKO:2012:45 ja KKO:2013:25

EsitutkintaL 4 luku 3 §
EsitutkintaL 4 luku 10 §
EsitutkintaL 4 luku 16 §
IhmisoikeusSop 6 art

KKO:2014:25

KKO:2014:25Ylimääräinen muutoksenhaku - Kantelu Oikeudenkäyntimenettely - Oikeudenmukainen oikeudenkäynti



Käräjäoikeus tuomitsi A:n vastoin tämän kiistämistä huumausainerikoksesta ja rattijuopumuksesta seitsemän kuukauden ehdottomaan vankeusrangaistukseen. Käräjäoikeuden tuomion tultua lainvoimaiseksi A vaati hovioikeudessa tuomion poistamista sillä perusteella, ettei hänelle ollut varattu riittävästi aikaa ja edellytyksiä valmistella puolustustaan. A oli saanut haasteen tiedoksi vasta käräjäoikeuden pääkäsittelypäivänä eikä hänellä ollut esitutkinnassa ja käräjäoikeudessa ollut avustajaa. Kysymys siitä, oliko käräjäoikeudessa tapahtunut sellainen oikeudenkäyntivirhe, jonka johdosta käräjäoikeuden tuomio oli poistettava.



OK 31 luku 1 § 1 mom 4 kohta


IhmisoikeusSop 6 art



====



Ratkaisu on merkityksellinen siinä, että asianosaiselle tulee varata riittävästi aikaa valmistautua oikeudenkäyntiin ja lainoppineen avustajan hankkimiseen.

Ennakkopäätökset, lainsäädäntö

1. Ajantasainen lainsäädäntö
2. Korkeimman hallinto-oikeuden vuosikirjaratkaisuja 
3. Korkeimman oikeuden ennakkopäätökset

Ositus, avioero, pesänjakaja

Uusia ositukseen liittyviä KKO:n ratkaisuja

KKO:2011:32

Avioliitto - Omaisuuden ositus
Lahja - Kiinteistön lahja

Kaupanvahvistaja oli ainoana todistajana vahvistanut kiinteistön lahjakirjan, jossa oli ollut lahjansaajan aviopuolison avio-oikeuden poissulkeva ehto. Ehto katsottiin päteväksi.

MK 2 luku 1 §
AL 66 § 

KKO:2011:31

Avioliitto - Omaisuuden ositus - Pesänjakaja
Esteellisyys

Pesänjakajaksi esitetty asianajaja oli esteellinen tehtävään, koska hakemuksen pesänjakajan määräämiseksi oli tehnyt lakimies, joka työskenteli ehdotetun henkilön kanssa samassa asianajotoimistossa. (Ään.) Vrt. KKO:1985-II-84

Vahvennettu jaosto 

KKO:2011:2

Avioliitto - Omaisuuden ositus
Oikeudenkäyntimenettely

Puolisoiden ositettavaan omaisuuteen sisältyi ajoneuvokatsastusta harjoittava pienyritys. Kysymys yrityksen arvon määrittämisestä ja siitä, oliko puolison, joka ei ollut moittinut ositusta eikä valittanut moitekanteesta annetusta tuomiosta, katsottava hyväksyneen myös niissä käytetyn arvonmääritysperusteen. Ks. KKO:1965-II-10 KKO:1981-II-144

Kiinteistökauppa, kaupan purku, kauppahinnan alennus

Kiinteistökauppaan liittyviä tuoreita KKO:n päätöksiä

KKO:2009:39

Kiinteistön kauppa - Kauppahinta - Hinnanalennus

Kiinteistönkaupalla myydyssä omakotitalossa oli todettu laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen eikä kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi oli arvioitu määrä, joka vastasi noin yhtä prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen otettiin korjauskustannusten lisäksi huomioon, että virhe haittasi rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen. Ostajalla oli virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.

MK 2 luku 17 §

KKO:2009:31

Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus - Laatuvirhe

Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta. Ks. KKO:2004:78

MK 2 luku 9 § 2 mom
MK 2 luku 22 § 1 mom 

KKO:2008:8

Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Reklamaatio

Kiinteistön ostaja purki kiinteistöllä olleen rakennuksen ja ilmoitti sen jälkeen rakenteissa havaituista virheistä myyjälle. Kysymys siitä, mikä merkitys rakennuksen purkamisella on ostajan oikeuteen vedota virheisiin.

MK 2 luku 25 § 1 mom

KKO:2007:8

Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus

A oli ostanut B:ltä kiinteistön ja havaittuaan siinä laatuvirheen myynyt sen tappiolla edelleen. Sen jälkeen B oli velvoitettu suorittamaan A:lle hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Kysymys B:n velvollisuudesta korvata A:lle tämän edelleen myynnissä käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio.

Do you need a finnish lawyer ? Do you need legal aid in Finland ? Do you need a finnish law firm ?

Do you need a finnish lawyer ? Do you need legal aid in Finland ? Do you need a finnish law firm ?

LAWYE MÄKILÄ HANNU Lawyer, Master of Law Hannu Mäkilä Finland Tel +358 40 368 6984 email:oikeusavustaja@gmail.com skypename: tuomari.info

If you need more information or legal aid, please do not hesitate to call or email us.

We are a full service finnish law firm engaged in a general legal practice. Law Firm Mäkilä Hannu Ky handles civil and criminal cases for private clients and we are providing legal services for companies.

Lawyer

Divorce, family law, help in making applications, wills and other documents, distribution of an estate, estate inventory, defence in criminal and civil cases, compensation for damage, legal services for companies, business administration, assistance in incorporation matters, making contracts, assistance in buying apartments and estates, assistance in legal aid-proceedings and other legal consultations.

Asuntokauppa - Virheilmoitus

Diaarinumero:	S2006/704
Esittelypäivä:	8.10.2007
Antopäivä:	22.11.2007
Taltio:	2557

Kysymys siitä, oliko asunto-osakkeiden myyjä menetellyt asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajat siten voineet vedota kaupan kohteen virheellisyyteen pykälän 2 momentissa säädetyn kahden vuoden määräajan estämättä.

AsuntokauppaL 6 luku 14 § 3 mom

KIINTEISTÖRIIDAT, ASUNTOKOAUPPARIIDAT, LAATUVIRHE, KAUPAN PURKU, HINNANALENNUS

KIINTEISTÖRIIDAT, ASUNTOKOAUPPARIIDAT, LAATUVIRHE, KAUPAN PURKU, HINNANALENNUS, KIINTEITÖKAUPPA JA SEN ONGELMATILANTEET

Neuvottelutilat Helsingissä

Aleksanterinkatu 17, WTC HELSINKI



Hoidamme kokemuksella

SOITA JA VARAA AIKA, MAKSUTON ALKUNEUVOTTELU

Kiinteistökauppa, asuntokauppa, hinnanalennus

Toimistomme on erikoistunut kiinteistökauppaan liittyviin asioihin

Olemme hoitaneet ympäri Suomea lukuisia laatuvirhe, hometalo, rakennusvirhe juttuja.

Ota yhteyttä, maksuton alkuneuvottelu, laskutus oikeudenkäynnin jälkeen, vain minimiomavastuu ennen tuomiota

Edunvalvontavaltuutus

Edunvalvontavaltuutuksen tekeminen mahdollista marraskuun alusta

31.10.2007

Edunvalvontavaltuutus on uusi oikeudellinen väline, jonka avulla jokainen voi itse etukäteen järjestää asioidensa hoidon siltä varalta, että hänen toimintakykynsä myöhemmin heikkenee. Edunvalvontavaltuutusta koskeva uusi laki tulee voimaan 1. marraskuuta 2007.

Edunvalvontavaltuutuksella voi etukäteen valtuuttaa valitsemansa henkilön huolehtimaan asioistaan sen varalta, että myöhemmin tulee sairauden, henkisen toiminnan häiriintymisen tai muun vastaavan syyn vuoksi kykenemättömäksi hoitamaan asioitaan itse.

Edunvalvontavaltuutus tehdään kirjallisesti testamentin tapaan. Edunvalvontavaltuutusta koskevassa valtakirjassa valtuuttaja määrittelee ne asiat, jotka valtuutus kattaa. Hän voi oikeuttaa toisen henkilön edustamaan itseään sekä taloudellisissa asioissa että henkilöään koskevissa asioissa, kuten esimerkiksi terveydenhoidossa. Valtakirja allekirjoitetaan kahden esteettömän todistajan ollessa yhtä aikaa läsnä.

Edunvalvontavaltuutus tulee voimaan maistraatin vahvistamisella siinä tapauksessa, että valtuuttaja on esimerkiksi sairauden takia tullut pääasiallisesti kykenemättömäksi hoitamaan valtuutuksessa tarkoitettuja asioita.

Maistraatti myös valvoo valtuutetun toimintaa. Valtuutuksen antanut henkilö voi vaikuttaa valvonnan laajuuteen. Hän voi esimerkiksi määrätä, että valvonnassa sovelletaan holhoustoimilain säännöksiä, jotka velvoittavat valtuutetun antamaan maistraatille määräajoin selvityksen talouteen liittyvien asioiden hoitamisesta.

Hinnanalenus, kiinteistön kauppa, KKO RATKAISUJA

KKO:2007:8
Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus
A oli ostanut B:ltä kiinteistön ja havaittuaan siinä laatuvirheen myynyt sen tappiolla edelleen. Sen jälkeen B oli velvoitettu suorittamaan A:lle hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Kysymys B:n velvollisuudesta korvata A:lle tämän edelleen myynnissä käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio.
KKO:2005:127
Irtaimen kauppa - Reklamaatio - Hinnanalennus
Kysymys reklamaatiosta asuntokaupan virhettä koskevassa asiassa. (Ään.)KauppaL 37 § KauppaL 40 §
KKO:2004:78
MaakaariLaatuvirheHinnanalennus
A ja B olivat ostaneet C:ltä kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppakirjaan sisältyi maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin rakennuksessa oli havaittu merkittäviä rakennusvirheitä, joiden seurauksena rakennukseen oli tullut kosteusvaurioita. Kysymys vastuunrajoituslausekkeen vaikutuksesta ostajan oikeuteen vaatia kauppahinnan alennusta mainittujen rakennusvirheiden ja niistä aiheutuneiden vaurioiden perusteella. Kysymys myös siitä, oliko rakennuksen arvo korjaustöiden suorittamisen johdosta noussut siten, että se tuli ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä.MK 2 luku 9 §MK 2 luku 17 §MK 2 luku 22 §
KKO:2000:18
Kiinteistön kauppa - Kauppahinta - HinnanalennusVakuutussopimus
Kun kiinteistön salaisen virheen korjauskustannukset oli jo korvattu ostajan kotivakuutuksesta, hänen myyjiä vastaan ajamansa hinnanalennuskanne hylättiin.
KKO:1998:51
Irtaimen kauppa - Kaupan kohteen v

Oikeusministeriö [www.om.fi] - Uutiset

Oikeusministeriö [www.om.fi] - Uutiset

RSS syöte oikeusministeriön tiedotteista

KIRJOITUKSIA JA ARTIKKELEITA

www.tuomari.info>
Tarvitsenko oikeusapua ?
Kysymyksiä Kirjoituksia ja artikkeleitaa Lomakkeita Toimeksianto

Lakiasiaintoimisto Mäkilä Hannu Ky, lakimies varatuomari Hannu Mäkilä, avioero, perinnönjako, perunkirjoitus, ositus, rikosjutut, riita-asiat, vahingonkorvaus, yhtiöoikeus ja yritysjärjestelyt, Mariankatu 12 C, 15100 LAHTI, 03 7526396 040 5816654 Neuvottelutilat Hartola, Sysmä, Hyvinkää, Järvenpää ja Helsinki

Sivuilla oleva materiaali ei ole tarkoitettu oikeudelliseksi ohjeeksi yksittäistapauksessa eikä korvaa yhteydenottoa lakimieheen. Artikkelit ja kirjoitukset on tarkoitettu ensisijaisesti toimiston asiakkaille täydentämään alkuneuvottelua ja asiakassuhteen aikana annettua neuvontaa.

2007

Yrityksen perustaminen Viroon 15.1.2007

Kiinteistökauppa ja virhevastuu 14.1.2007

Maksuttoman oikeudenkäynnin tulorajat 5.1.2007

Kivun, säryn ja kärsimyksen korvaaminen rikovahinkona 3.1.2007

Perunkirjoitukseen tarvittavat selvitys 3.1.2007

Testamentin tiedoksianto, testamentin moittiminen ja hyväksyminen, lakiosavaatimus ja lakiosantäydennys, päivitetty 2.1.2007

Perintöveron suunnittelu: miten voidaan vähentää perintöveron rasitusta? 2.1.2007

Avioero ja siihen liittyvät ongelmatilanteet 2.1.2007

2002

Törkeä viestintäsalaisuuden rikkominen 10.12.2002

Yritys, rahoitus ja vakuudet 25.9.2002

Rangaistuskäytäntöä yleisimmistä rikoksista; rattijuopumus, törkeä rattijuopumus, pahoinpitely, törkeä pahoinpitely, huumausainerikos, törkeä huumausainerikos 11.8.2002

2001

Tiedon saatavuus vs järjen käyttö 31.12.2001

Oikeudenkäyntikulujen ja avustajan palkkioiden laskun suuruudesta 4.10.2001

Uutisryhmä postitukset

per 20.6.2003

sfnet.keskustelu.laki

• Re: Kiinteistöyhtiön vesivahinko
• Re: Internet-liittymän hankinta taloyhtiölle
• Re: Takuu ei voimassa?
• Väliyhteisöjen osakkaiden verotuksesta
• Re: Tontin lunastusoikeus?
• Re: Lääkkeiden valmistaminen omaan käyttöön
• Re: Rattijuopumus?
• Re: Milloin perintovero on maksettava
• Re: Kysymyksiä ositussopimuksesta avioerossa
• Re: Haasteen vältteleminen?
• Re: Varkaus, luvaton käyttöönotto
• Re: palkkionmetsästys
• Re: laillisuuden rajamailla
• Re: Tapaturmalautakunnan suullinen käsittely
• Re: Perunkirja, perinnönjako ja vanheneminen?
• Re- Henkilontarkastuksen suorittaminen
• Re- Perinnöstä, lakiosasta
• Re- Osakeasunnon vuokrarästit
• Re- Avioehto
• Re- Paritusta vai ei
• Re- Talo varastettu.
• Re- Perinnöstä kieltäytyminen
• Re- Kauppakirjan kohta, mielipiteitä
• Re- Lainhuudatus
• Re- Palautetaanko romanialaiset pakolaiset-
• Re- Sähköisen arkistoinnin lainsäädäntö Suomessa
• Re- Matkakorvaukset ja päivärahat - onko ulosmitattavia
• Re- Lahjoitukset yhdistyksen "varainhankintana"
• Re- Pahoipitelystä
• Re- Kilpailukiellon mukaanantuomat haitat
• Re- Rikosrekisteristä
• Re- Sopimus

sfnet.keskustelu.talous

Re- Lahjaverosta

Päivitetty 16.01.2007

YRITYKSEN PERUSTAMINEN VIROON

Lakiasiaintoimisto Mäkilä Hannu Ky
Varatuomari Hannu Mäkilä
Mariankatu 12 C, 15100 LAHTI
03 7526396 040 5816654

Hakusanat: Yrityksen yhtiön perustaminen Viroon, Viro, tytäryhtiö Virossa, osaühing, rajavastuuyhtiö

JOITAKIN NÄKÖKOHTIA: YHTIÖN PERUSTAMINEN VIROON

Olemme avustaneet lukuisissa toimeksiannoissa ja yritysjärjestelyissä, joissa asiakkaat ovat perustaneet yhtiöitä Viroon.

Joukossa on eri toimialoja ja toimistollamme on yhteistyökumppanit Tallinnassa.

ALV

Arvonlisävelvollisuuden raja on 13000 euroa/ 250.000 kruunua ja arvonlisäveroprosentti on 18.

KIRJANPITO

Kirjanpidosta aiheutuvat kustannukset ovat pienemmästä liikevaihdosta 100 euroa kuussa (noin 30-40 kuitista).

Kauttamme on mahdollisuus järjestää kirjanpito suomea puhuvan kirjanpitäjän kanssa.

TULOVERO JA SOSIAALITURVAMAKSUT

Työntekijän tulovero 26 % bruttopalkasta. Sosiaaliturvaveron kanssa osuus yhteensä 33 %.

1800 kruunua kuussa palkasta on verovapaata.

Viron lainsäädäntö ei tunne erilaisten palkkaan liittyvien etujen verotusta (autoetu, asuntoetu ym).

Mikäli osakkaat eivät nosta yhtiöstä osinkoa ei yhtiö maksa tuloveroja.

ENNAKKOTIETO

Verottajalta mahdollisuus saada ilmainen ennakkotieto sitovana Virossa.

VALMIS TAI PERUSTETTAVA YHTIÖ

Mikäli päädytään vanhan jo perustetun yhtiön ostamiseen on vanha nimi kaksi viikkoa voimassa, jonka jälkeen yhtiö on rekisteröity uuden omistajan nimiin uudella toimialalla.

Rajavastuu yhtiön (osaühing) minimi osakepääoma on 40.000/2556.

Yhtiön rekisteröinti edellyttää henkilökohtaista paikalla oloa notaarin luona.

Yhtiö voidaan myös perustaa alusta asti, jolloin menettely on hieman hitaampaa.

PANKKITILI

Pankkitilin avaaminen onnistuu virolaisessa pankissa helposti ja yhtiön nimiin voidaan hankkia luottokortteja ja niiden saaminen kestää noin kolme päivää.

Pankeissa on mahdollista käyttää valuuttatilejä ja tileillä on IBAN numerot.

LINKKEJÄ

Äriregistri teabesüsteem - Üldist, Viron kaupparekisteri, kysely, kieli englanit

Lahdessa 15.2.2007

HM

Palaute kirjoituksesta

KIINTEISTÖKAUPPA JA VIRHEVASTUU

Lakiasiaintoimisto Mäkilä Hannu Ky
Varatuomari Hannu Mäkilä
Mariankatu 12 C, 15100 LAHTI
03 7526396 040 5816654

Hakunasanat: kiinteistökauppa, virhevastuu, kiinteistökaupan tekeminen, maapohja, saastuminen

Kiinteistökauppa ja virhevastuu

Kiinteistökaupan virheeseen liittyvien erimielisyyksien minimoiminen kaupantekovaiheessa, käytännön näkökohtia.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja vastuu annetuista tiedoista

Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaupan kohteesta kaikki ne tiedot, jotka hän voi olettaa vaikuttavan kaupan tekemiseen. Lainkohtien mukaan virhe saattaa syntyä paitsi virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antamisesta, mutta myös myyjän passiivisen käyttäytymisen seurauksena myyjän jättäessä ilmoittamatta tai oikaisematta ostajan käsitystä kaupan kohteen ominaisuuksista.

Yleisenä ohjeena voidaan todeta, että myyjän tulee avoimesti ja rehellisesti selvittää kiinteistön omainaisuudet sekä pyrkiä myös oikaisemaan havaitsemansa ostajan virheelliset käsitykset. Mikäli myyjä ei ole varma jostakin kiinteistön omianaisuudesta tulee hänen ilmoittaa epävarmuutensa.

Kauppakirjan huolellisella laatimisella sekä kiinteistön ominaisuuksiin perehtymällä voidaan usein välttää tulevia riitaisuuksia. On tärkeää, että kiinteistön ominaisuudet kuvataan myöhempien riitaisuuksien välttämiseksi riittävästi kauppakirjassa.

Maakaaressa virheet jaetaan laatuvirheisiin, vallintavirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin, joista kahdesta ensimmäisestä maakaaressa todetaan seuraavaa:

Maakaaren virhejaottelu

Laatuvirhe

Maakaaren 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Lain esitöiden mukaan keskeinen virheen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia.

Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön.

Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa

Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole käyttänyt kiinteistöään.

Laatuvirhe ei aina kohdistu rakennuksiin. Oikeuskäytännössä oman ongelmansa ovat muodostaneet tapaukset, joissa kiinteistön aikaisemmasta käytön johdosta maapohja on saastunut sekä sisältää myrkkyjä siinä määrin, että asuminen kiinteistöllä on mahdotonta. Mikäli kiinteistöllä on aiemmin harjoitettu jotakin teollistatoimintaa, joka saattaa aiheuttaa mainittuja ongelmia, tulee ne ehdottomasti kirjata kauppakirjaan.

Vallintavirhe

Maakaaren 18 §:n mukaan kiinteistössa on vallintavirhe, jos

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 20 §:n mukaan myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän tai muun edustajansa antamista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 22 pykälän mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostajan ja myyjän kannattaa vaatia kaupan kohteen laadun ja ominaisuuksien tarkkaa kuvaamista kauppakirjaan sekä myös virheiden ja puutteiden yksilöintiä.

Ulkopuolisen tarkastajan käyttäminen

Mikäli rakennusten kunto on vaikeasti määriteltävissä, saattaa ainakin asuinkiinteistöistä kannattaa hankkia ulkopuolisen laatima kuntoarvio.

Käytännössä lähes kaikissa käytetyn asunnon kaupoissa suoritetaan jonkinlainen kuntokartoitus.

Asiantuntijan käyttäminen kiinteistökaupassa

Ennen kiinteistökaupan solmimista kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen ongelmien välttämiseksi tulevaisuudessa. Tällöin palveluista aiheutuvat kustannukset ovat vähäisiä verrattuna mahdollisesti myöhemmin aiheutuvien oikeudenkäyntien kuluihin ja paineeseen.

Lahdessa 14.1.2007

HM

Palaute kirjoituksesta

KIINTEISTÖKAUPPAAN LIITTYVIÄ KKO:N RATKAISUA

KKO:2007:8

Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus

A oli ostanut B:ltä kiinteistön ja havaittuaan siinä laatuvirheen myynyt sen tappiolla edelleen. Sen jälkeen B oli velvoitettu suorittamaan A:lle hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Kysymys B:n velvollisuudesta korvata A:lle tämän edelleen myynnissä käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio.

KKO:2006:2

Oikeudenkäyntimenettely - Muutoksenhaku - Vastavalitus

Valitus käräjäoikeuden kiinteistön kauppahinnan alentamista ja asumiskustannusten korvausta koskevassa asiassa antamasta tuomiosta koski vain oikeudenkäyntikuluja ja niihin verrattavia kuluja. Vastavalituksella voitiin vaatia myös hinnanalennuksen ja asumiskustannusten korvauksen korottamista. (Ään.)

OK 25 luku 14 a §

KKO:2005:123

Oikeudenkäyntimenettely - Riita-asia

Käräjäoikeus oli katsonut, että ostajalla oli oikeus kiinteistössä olevan olennaisen virheen johdosta hinnanalennukseen. Ostajan haettua muutosta myyjä ei vastustaessaan kaupan purkamista kiistänyt virheen olennaisuutta. Kysymys siitä, oliko hovioikeus voinut purkaa kaupan sillä perusteella, että oli riidatonta, että kiinteistössä oli olennainen virhe.

KKO:2005:97

Ulosottolaki - Ulosmittaus - Täytäntöönpanoriita - Keinotekoinen järjestely ulosotossa

Aviopuolisot A ja B olivat omistaneet yhteisesti kiinteistön, jolla sijaitsi heidän yhteinen kotinsa. A oli ostanut mieheltään B:ltä tämän osuuden kiinteistöstä ja sen jälkeen ulkopuoliselta taholta kaksi kiinteistöön liittyvää määräalaa. A oli ostanut B:ltä myös kiinteistön, jolla sijaitsi puolisoiden loma-asunto. A:n nimiin oli lisäksi hankittu B:n varoilla henkilöauto. Ulosottomies oli ulosottolain 4 luvun 9 §:n 4 momentin nojalla ulosmitannut B:n veloista edellä mainitun A:n omaisuuden. Kysymys siitä, perustuiko A:n omistusoikeus ulosmitattuun kiinteään omaisuuteen ja henkilöautoon säännöksessä tarkoitetuin tavoin keinotekoiseen järjestelyyn siten, että ulosmittaus ei loukannut A:n todellista oikeutta.

A oli avannut pankissa luotollisen shekkitilin, jonne oli ohjattu B:n tuloja. Ulosottomies oli antanut B:n ulosottovelkojen johdosta sekä A:lle että B:lle tiliä koskevan maksukiellon. Kysymys siitä, loukkasiko maksukielto A:n tilinhaltijan asemaan liittyviä oikeuksia.

UL 3 luku 36 a § (481/1999)
UL 4 luku 9 § 4 mom
UL 4 luku 9 § 5 mom

KKO:2005:78

Kiinteistönmuodostamislaki - Uusjako - Korvattava vahinko

Viljelijä sai uusjaossa luovuttamiensa luonnonmukaisessa tuotannossa olleiden peltolohkojen sijaan peltoa, joka ei ollut ollut luonnonmukaisessa tuotannossa. Luonnonmukaista tuotantoa koskevan sopimuksen uudelta viljelyalalta edellyttämän siirtymävaiheen johdosta vähentynyt sadosta saatava tuotto ja maataloustuen väheneminen katsottiin kiinteistönmuodostamislain 92 §:n mukaan korvattavaksi menetykseksi.

KML 92 §

KKO:2005:74

Kiinteistönmuodostamislaki - Lohkominen
Rasite

A:n omistamalla tilalla oli rasitteena oikeus tiehen ja venevalkamaan. A myi tilasta määräalan ja seuraavana päivänä jäljellä olleen tilan. Lohko- ja kantakiinteistöllä oli yhtäläinen tarve saada aikaisemmin perustettu rasite hyväkseen. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että rasite oli lohkomisessa jätettävä kantakiinteistön hyväksi.

KML 159 §

KKO:2005:22

Oikeudenkäyntimenettely - Seulontamenettely

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt kattaa putkiremontin aiheuttamat kustannukset yhtiöjärjestyksen mukaisia vastikeperusteita noudattaen. Päätöksestä seurasi, että autotallitilan hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan maksettavaksi tuli yli 19 prosenttia 81 asuntoa käsittäneen yhtiön putkiremontin kustannuksista. Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen, jolla sanottu osakkeenomistaja vaati asunto-osakeyhtiölain 46 §:n nojalla päätöksen julistamista pätemättömäksi tai sen muuttamista. Kysymys siitä, voitiinko valitus seuloa. (Ään.)

OK 26 luku 2 §

KKO:2004:124

Kiinteistön kauppa - Kauppaehto
Kauppakirjan tulkinta

Kauppakeskuksen rakentamista varten ostetun kiinteistön kauppakirjassa kauppahinta oli jätetty määräytyväksi sen perusteella, mikä oli vahvistettavan asemakaavan mukainen kerrosneliömetrimäärä.

Kysymys kauppahintaehdon tulkinnasta kaavamääräyksissä sallitun katetun kauppakäytävän sekä pysäköinti- ja aputilojen osalta. (Ään.)

KKO:2004:107

Kiinteistön kauppa - Kiinteistön luovutuksen muoto
Avioliitto

Leski, jolla oli avio-oikeus puolisonsa omaisuuteen, luovutti lahjakirjan mukaan "omistamansa osuuden" puolisonsa kuolinpesästä, joka käsitti vain kiinteistön.

Kun ositusta ei ollut toimitettu eikä tasingon maksutavasta siten ollut päätetty, leski ei vielä lahjoitushetkellä omistanut määräosaakaan kuolinpesään kuuluneesta tilasta. Luovutuksen kohteena oli vain lesken oikeus saada avio-oikeuden nojalla tasinkoa puolisonsa perillisiltä. Lahjakirjaa ei siten tarvinnut tehdä maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyssä muodossa. (Ään.)

MK 2 luku 1 §

MK 4 luku 2 § 1 mom

AL 103 § 1 mom

KKO:2004:96

Ulosottolaki - Ulosmittaus

Yhtiön kiinteistö oli ulosmitattu yhtiön hallituksen jäsenen A:n ja varajäsenen B:n veloista sillä perusteella, että kiinteistön hankkiminen yhtiön nimiin oli katsottu ulosottolain 4 luvun 9 §:n 4 momentissa tarkoitetuksi keinotekoiseksi järjestelyksi, jonka tarkoituksena oli ollut turvata A:n ja B:n asuminen kiinteistöllä. Kysymys siitä, voitiinko järjestelyä pitää mainitussa lainkohdassa tarkoitetuin tavoin keinotekoisena. (Ään.)

UL 4 luku 9 § 4 mom

UL 4 luku 9 § 5 mom

KKO:2004:87

Kaivoslaki
Vahingonkorvaus
Ympäristövahinko

Kaivospiirin laajentamiseksi oli suoritettu kaivoslain mukainen kaivospiiritoimitus. A, jonka omaisuus ei ollut toimituksen kohteena, omisti kaivospiirin välittömässä läheisyydessä tilan. Hän ei ollut esittänyt korvausvaatimuksia toimituksessa, mutta vaati myöhemmin kaivoslain 46 §:n mukaisella kanteella korvausta kaivospiirin laajennuksen aiheuttamasta maiseman menetyksestä johtuvasta kiinteistön arvon alenemisesta ja pölyhaitasta. Vaatimukset voitiin tutkia riippumatta siitä, olisiko ne voitu esittää ja ratkaista jo toimituksessa. (Ään.)

KaivosL 46 §

L ympäristövahinkojen korvaamisesta 4 §

KKO:2003:125

Kiinteistönmuodostamislaki - Rasite

Yhtiö oli voimalaitoksen rakentamista varten ostanut Kymijoen ranta-alueita. Kaupassa myyjä oli pidättänyt erinäisiä maankäyttöoikeuksia sikäli kuin voimalaitoskäyttö ei ollut niiden esteenä. Kysymys käyttöoikeuksien vahvistamisesta pysyviksi rasitteiksi sen jälkeen, kun koskiensuojelulaki oli estänyt voimalaitoksen rakentamisen. (Ään.)

KKO:2003:82

Konkurssi - Konkurssipesään kuuluva omaisuus
Avioliitto
Kiinteistön kauppa - Kiinteistön luovutuksen muoto

Kiinteistö oli ostettu A:n nimiin ja hän oli yksin saanut lainhuudon siihen. A:n vaimo B oli yhdessä A:n kanssa rahoittanut kiinteistön oston sekä kiinteistölle myöhemmin rakennetut rakennukset ja avioparin kesken kiinteistö rakennuksineen oli ymmärretty yhteisesti omistetuksi. Tämän jälkeen A asetettiin konkurssiin. Kiinteistö kuului A:n konkurssipesään lukuunottamatta vaimon omistamaa osuutta eli puolta kiinteistön rakennuksista. Ks. KKO:1992:168

KKO:2002:121

Avioliitto - Omaisuuden ositus - Pesänjakaja

Kysymys siitä, voitiinko pesänjakajalle antaa määräys puolisoiden yhdessä omistaman kiinteän omaisuuden myymiseen osituksen toimittamiseksi.

KKO:2002:88

Kiinteistön kauppa
Määräala
Kiinteistönmuodostamislaki - - Lohkominen

A oli ostanut B:ltä tilan sillä sijaitsevine omakotitaloineen. A:lla ei ollut tarkoitus ostaa tilaan kuuluvaa pysäköintialueena käytettyä määräalaa, jonka kunta oli aikoinaan pidättänyt itselleen myydessään tilan B:lle. Koskei määräala ollut B:n ja A:n välisen kaupan kohteena, A:lla ei ollut koko tilaan saamastaan lainhuudosta huolimatta sellaista oikeutta määräalaan, joka olisi estänyt määräalan lohkomisen kunnalle. Ks. KKO:1993:144 KKO:1968-II-71

KKO:2002:84

Ulosottolaki - Ulosmittaus - Sivullisen oikeus
Vaihdantasuoja

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan tilaan X oli myönnetty yhteinen lainhuuto A:lle ja B:lle. Vuonna 1998 ulosmitattiin A:n velasta hänen osuutensa tilasta. C:n valituksesta ulosmittaus kumottiin, kun C osoitti, että hän oli vuonna 1986 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut A:lta ja B:ltä tilan X yhdessä erään toisen tilan kanssa, vaikka tila X oli erehdyksessä jäänyt mainitsematta kauppakirjassa, ja tila X siten kuului hänelle. Vrt. KKO:1992:168

KKO:2002:64

Holhous - Holhoojan ja holhottavan välinen oikeustoimi - Uskottu mies
Lahja - Lahjoituksen täyttyminen
Kiinteistön kauppa
Määräala

Lasten isä oli ostanut omilla varoillaan alaikäisten lastensa nimiin määräalan ilman, että lapsia oli edustanut uskottu mies. Myöhemmin isä oli yhdessä alaikäisten lasten toisen holhoojan kanssa myynyt määräalan. Ostaja myi määräalan edelleen henkilölle, joka haki määräalaan kuulutuslainhuutoa. Vasta lainhuutoasiaa käsiteltäessä täysi-ikäisiksi tulleet lapset saivat tietää yli 30 vuotta sitten heidän nimissään tapahtuneista määräalan ostamisesta ja myymisestä.

Kysymys lasten ja lainhuudon hakijan oikeudesta määräalaan. (Ään.) Vrt. KKO:1988:61

KKO:2002:44

Kiinteistön kauppa - Kaupan purkaminen
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Korko

Kiinteistön kauppa purettiin myyjien vaatimuksesta useita vuosia kaupanteon jälkeen sen vuoksi, että ostajat olivat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta. Kiinteistön arvo oli yleisen hintatason laskun vuoksi alentunut. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjille arvonalennuksesta aiheutunut vahinko.

Kysymys myös siitä, oliko ostajilla oikeus saada tuottokorkoa palautussaatavalleen.

KKO:2001:74

Kiinteistön kauppa - Vallintavirhe

Myyjä ei ollut ilmoittanut ostajalle, että kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja sittemmin hyväksytyssä ensimmäisen asteen yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä.

KKO:2001:27

Oikeustoimi - Oikeustoimen kohtuullistaminen
Kiinteistön kauppa - Kauppaehto
Sopimussakko

Myyjät sitoutuivat kiinteistönkaupassa, jossa kauppahinta oli 485 000 markkaa, suorittamaan ostajalle viivästymiskorvausta, jos hallinnan luovutus viivästyisi ostajasta riippumattomasta syystä. Myyjien äiti, joka asui kiinteistöllä, ei suostunut vapaaehtoisesti muuttamaan ja tästä aiheutui hallinnan luovutuksen viivästyminen 48 viikolla, jolloin viivästysehdon mukainen viivästymiskorvaus nousi 154 000 markaksi. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla viivästysehdon sovitteluun ei ollut perustetta.

KKO:2000:121

Oikeustoimi - Oikeustoimen pätemättömyys
Kiinteistön kauppa

Ostajat olivat neuvotellessaan määräalan kaupasta ilmoittaneet myyjälle haluavansa hankkia lisämaata tilaansa, jolla oli kaksi loma-asunnon rakennuspaikkaa. Ostajat olivat kuitenkin tavoitelleet määräalan hankinnalla lisäaluetta voidakseen saada luvan kolmannelle rakennuspaikalle. Ennen kuin he olivat ryhtyneet neuvottelemaan kaupasta he olivat selvittäneet rakennusviranomaiselta, että poikkeuslupa uudelle rakennuspaikalle olisi lisämaan turvin mahdollinen. He tiesivät myös, että uusi rakennuspaikka tulisi vähentämään kantatilan rakennusoikeutta. Myyjä, joka ei kaupan ajankohtana ollut näistä seikoista tietoinen, oli ostajien tieten olennaisesti erehtynyt määräalan käyttötarkoituksesta ja näin ollen sen arvosta sekä määräalan aiotun käytön vaikutuksesta kantatilan rakennusoikeuksiin ja arvoon. Kiinteistön kauppa julistettiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla pätemättömäksi.

KKO:2000:69

Pankki - Hallituksen jäsen
Vahingonkorvaus

Liikepankki vaati johtokuntansa jäsentä vastaan ajamassaan kanteessa korvausta eräästä luottopäätöksestä aiheutuneesta vahingosta. Luottopäätöstä väitettiin huolimattomaksi useiden eri seikkojen perusteella. Yhtiökokoukselle, joka oli myöntänyt vastuuvapauden, ei tosin ollut annettu tietoa kaikista näistä seikoista mutta kun annetut tiedot kuitenkin olivat antaneet oikean kokonaiskuvan luottopäätöksestä ja siitä aiheutuneesta vahingosta, vastuuvapauden myöntämisen katsottiin estävän tähän luottopäätökseen perustuvan kanteen nostamisen.

Johtokunnan jäsenet olivat eräät muut luottopäätökset tehdessään toimineet vastoin pankissa voimassa olleita luoton myöntämistä koskevia määräyksiä, joilla pankki oli pyrkinyt turvaamaan riskinoton perusteellisen harkinnan. Heidän menettelynsä oli näin ollen ollut sellaista, että sen johdosta aiheutuneesta vahingosta yleensä seuraa korvausvelvollisuus. Kun kysymyksessä olevissa tapauksissa luottojen myöntäminen oli kuitenkin Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevistä syistä ollut hyväksyttävä vaihtoehto pankkia uhanneen vahingon torjumiseksi, korvausvaatimukset hylättiin. (Ään.)

KKO:2000:38

Kiinteistönmuodostamislaki
Vesijättö
Lunastuskorvaus

Lunastuksen kohteena oleva vesijättöalue rajoittui tilaan, joka oli rantakaavassa osoitettu osaksi lomarakennuspaikaksi ja osaksi yhteiskäyttöön varatuksi puistoksi. Arvioitaessa kiinteistönmudostamislain 200 §:ssä tarkoitettua lunastuskorvausta otettiin huomioon vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olevan tilan yhteydessä.

KML 200 §

KKO:2000:25

Kiinteistön tarpeisto
Kiinteistökiinnitys - Kiinnityksen ulottuvuus

Teollisuuskiinteistön omistanut, konkurssiin asetettu sähkönkäyttäjä oli aikanaan tehnyt sähkölaitoksen kanssa sähkön liittymissopimuksen ja maksanut sopimuksen mukaisen liittymismaksun. Kiinteistökiinnityksen haltijan oikeus ei ulottunut liittymismaksun palautukseen.

KKO:2000:18

Kiinteistön kauppa - Kauppahinta - Hinnanalennus
Vakuutussopimus

Kun kiinteistön salaisen virheen korjauskustannukset oli jo korvattu ostajan kotivakuutuksesta, hänen myyjiä vastaan ajamansa hinnanalennuskanne hylättiin.

KKO:1999:76

Kiinteistön kauppa - Kauppahinta

Kysymys hinnanalennuksen määrän arvioimisesta salaisen virheen perusteella kiinteistönkaupassa.

KKO:1999:12

Pankki
Vahingonkorvaus - Korvauksen sovittelu

Kysymys säästöpankin hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan korvausvastuusta pankille luotonannosta aiheutuneista vahingoista sekä korvauksen sovittelusta.

KKO:1999:11

Todistelu

Kysymys todistelun uskottavuuden arvioimisesta.

KKO:1998:160

Kiinteistönvälittäjä - Vastaava hoitaja
Vahingonkorvaus

Kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa ollut kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt huolehtia siitä, että kiinnitysten kuolettamiseen liittyneen kauppakirjan ehdon toteutumisen edellytykset oli varmistettu ennen loppukauppahinnan maksamista. Ostajat olivat myöhemmin joutuneet maksamaan myyjän velan. Kiinteistönvälitysliike oli velvollinen korvaamaan ostajille aiheutuneen vahingon.

Kysymys myös kiinteistönvälitysliikkeen vastaavan hoitajan vahingonkorvausvastuusta.

KKO:1998:106

Kiinteistön kauppa - Kaupan purkaminen
Perusteettoman edun palautus

A oli ostanut B:ltä kiinteistön, johon kiinnitetyt haltijavelkakirjat olivat pankissa panttina B:n veloista. A oli kauppakirjan ehdon mukaisesti maksanut kauppahinnan osan pankin tilille ja suorituksella oli lyhennetty B:n velkoja. A ja B olivat tämän jälkeen A:n maksuvaikeuksien vuoksi purkaneet kaupan. Kiinteistö oli sittemmin pankin hakemuksesta myyty pakkohuutokaupalla. Korkein oikeus katsoi tuomiostaan ilmenevillä perusteilla, että pankki ei ollut saanut A:n kustannuksella perusteetonta etua eikä ollut velvollinen palauttamaan A:lle suoritusta.

KKO:1998:65

Kiinteistön kauppa - Kiinteistön luovutuksen muoto

Kiinteistön kauppakirjassa oli kahdelle henkilölle pidätetty kummallekin määräala. Kauppakirjassa määräalat oli kuvattu kesämökkitonteiksi ja ne oli määritelty suuruudeltaan. Kauppakirjassa oli lisäksi yksilöity tila, josta määräalat oli tarkoitus erottaa.

Kun kauppaa tehtäessä kaikilla osapuolilla oli ollut yksimielinen käsitys määräalojen sijainnista eikä kauppakirjassa sanotuin tavoin yksilöityjä määräaloja olisi voinut tilalla muualle sijoittaa, kauppakirja katsottiin tehdyksi kiinteistönkauppaa koskevan muotosäännöksen mukaisesti.

KKO:1997:159

Perintö - Ennakkoperintö - Lakiosa
Oikeudenkäyntimenettely - Asianosaisen kuuleminen

Käräjäoikeus oli hylännyt ennakkoperinnön saajaa vastaan ajetun lakiosan täydennyskanteen sillä perusteella, että kanteessa väitettyä perustetta kantajan 222 080 markan suuruisen lakiosan täydennykseen ei ollut, kun asianosaiset olivat sopineet, että kantaja yksin saa pesän reaalisen säästön 223 320 markkaa. Tuomio kumottiin, kun asianosaisten sopimus, johon käräjäoikeus viittasi, tarkoitti jäämistön reaalista jakamista eikä pesän osakkaana ollutta leskeä ollut asiassa kuultu.

KKO:1997:156

Testamentti - Testamentin tulkinta
Perintö - Ennakkoperintö

Perittävä oli tehnyt testamentin, jonka mukaan puolet hänen omaisuudestaan meni hänen elossa olevan poikansa A:n lapsille tasaosuuksin ja puolet hänen kuolleen poikansa B:n lapsille tasaosuuksin. A oli hyväksynyt testamentin perittävän kuoltua. B:n lapset väittivät perittävän antaneen testamentin teon jälkeen A:lle ennakkoperintöä myymällä hänelle kiinteistön käypää arvoa alemmasta hinnasta ja perintökaaren 6 luvun 1 §:n ja 8 §:n 1 momentin perusteella vaativat ennakon vähentämistä A:n lasten osuudesta.

Kysymys ennakon vähentämisestä oli ratkaistava testamentin tulkinnalla eikä perintökaaren 6 luvun säännösten nojalla. Kun testamentissa, jota ei ollut kiinteistön myymisen jälkeen muutettu, ei ollut määräyksiä vähentämisestä ja kun muutenkaan ei ollut näytetty, että testamentin tekijä olisi tarkoittanut kiinteistön kaupalla olevan vaikutusta hänen jäämistönsä jakoon, testamenttia tulkittiin siten, että A:n lapsille testamentin nojalla tulevasta omaisuudesta ei ollut tehtävä vähennyksiä kiinteistön kaupan johdosta.

KKO:1997:143

Kiinteistön kauppa
Vahingonkorvaus

Kiinteistön kaupan jälkeen ilmeni velkakiinnitys, jota ei ollut kaupanteossa ilmoitettu. Ostaja ei ollut vaatinut myyjältä pantin vapauttamista eikä ollut selvitetty, pystyikö myyjä kaupan vastaamaan. Kiinteistöön ei ollut kohdistettu perimistoimia. Näissä olosuhteissa ostajan vahingonkorvausvaatimus hylättiin ennenaikaisena.

KKO:1997:91

Oikeudenkäyntimenettely
Muutoksenhaku - Suullinen käsittely
Rikosperusteinen vahingonkorvaus

Hovioikeus hylkäsi syytteen ja oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 11 §:n nojalla ratkaisi asiassa esitetyn korvausvaatimuksen velvoittaen syytteessä olleen vastaajan maksamaan korvausta asianomistajalle. Kun asia korvausvaatimuksen osalta oli korkeimman oikeuden toteamin tavoin riitainen, asia palautettiin tältä osin käräjäoikeuteen riita-asiana käsiteltäväksi.

KKO:1997:66

Etuostolaki
Kiinteistökiinnitys
Panttaus

Kunnan käytettyä kiinteistönkaupassa etuosto-oikeuttaan ostaja kieltäytyi luovuttamasta kiinteistöön kiinnitettyjä velkakirjoja katsoen niiden olevan panttauksen perusteella edelleen vakuutena myyjän maksamatta olevasta velasta.

Pantinhaltijan tullessa tilan omistajaksi kiinnitys jäi tosin voimaan, mutta kun kiinteistön omistajalla ei ole panttioikeutta omaan kiinteistöönsä, kiinteistönkaupan seurauksena panttioikeus raukesi. Etuostolain 2 §:n 1 momentin mukaan kunnalla on oikeus päästä samaan asemaan kuin ostaja. Panttioikeus oli siten lakannut myös kuntaan nähden ja ostaja oli velvollinen luovuttamaan panttivelkakirjat kunnalle.

KKO:1997:32

Vahingonkorvaus - Julkisyhteisön korvausvastuu - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu

Metsänhoitoyhdistys oli maanomistajan kanssa tekemänsä sopimuksen nojalla laatinut hakkuu- ja uudistamissuunnitelman, jonka piirimetsälautakunta oli hyväksynyt. Sen jälkeen metsänhoitoyhdistys oli tehnyt suunnitelman mukaiset metsänparannustyöt. Maanomistaja vaati metsänparannustöiden väitettyyn epäonnistumiseen vedoten metsänhoitoyhdistykseltä ja piirimetsälautakunnalta vahingonkorvausta taimikoiden kasvutappioista.

Kysymys metsänhoitoyhdistyksen ja piirimetsälautakunnan vahingonkorvausvastuusta.

KKO:1997:1

Kiinteistönvälittäjä - Välityspalkkio

Myyntitoimeksiannon saanut kiinteistönvälittäjä oli vaatinut myös ostajaa tekemään toimeksiantosopimuksen ja edustanut välityspalkkion ostajalta, joka oli luovuttanut asunto-osakkeensa myyjälle osana kauppahintaa. Katsottiin, että ostajan kanssa tehty välityssopimus oli pätemätön, ja velvoitettiin kiinteistönvälittäjä palauttamaan ostajalle sen nojalla perimänsä palkkio.

KKO:1996:130

Pakkohuutokauppa
Kiinteistön ainesosa
Leasing

Tilan omistaja oli leasingvuokrasopimuksen nojalla pystyttänyt tilalle teräselementtirakenteisen kalustohallin. Hallin, jolla oli eri omistaja, ei katsottu tulleen tilan ainesosaksi eikä se siirtynyt tilan pakkohuutokauppaostajalle.

KKO:1996:103

Jakolaki - Vesijättö

Lunastuksen kohteena olevaa vesijättöaluetta voitiin käyttää siihen rajoittuvan lomatonttikiinteistönä käytetyn tilan yhteydessä. Vesijättöalueen lunastamisella tilasta muodostui omarantainen lomarakennuspaikka. Lunastuskorvauksen määrään, jota harkittaessa otettiin huomioon vesijättöalueen arvo luovuttajan hallussa, katsottiin vaikuttavan muun ohella vesijättöalueen käyttömahdollisuus lunastavan kiinteistön yhteydessä, kun sen voitiin arvioida vaikuttaneen alueen arvoon.

Lisää

Läinsäädäntöä

Muutokset

Oikeudenkäymiskaari

Laki oikeudenkäynnistä rikosasioissa ROL 689/1997

Rikoslaki RL 39/1889

Perintökaari PK 40/1965

Avioliittolaki AL 234/1929

Pakkokeinolaki 450/1987

tuomari.blog

Ennakkopäätöksiä

Oikeudelliset

KKO KHO

tuomari.blogspot.com